本章导读
房价反弹被认为是美国经济复苏的又一“铁证”，真相再次被幻觉和狂热所掩盖。价格之所以能够迷惑绝大多数人，就是因为人们往往只看价格本身，而不去分析形成价格的深层原因。
2012年3月是美国房地产价格反转的拐点，长达6年的房地产熊市终于出现了转机。实现房价逆转的关键因素，就是改变了银行止赎房的供求关系。一方面银行积压了大量止赎案件，减缓了止赎房拍卖对房价的沉重压力；另一方面，在美国政府的支持下，华尔街炒房团开始大举入市，横扫了美国东西海岸五大房地产重灾区的止赎房库存，在数月之内一举扭转了房地产的颓势。
华尔街炒房团以区区数百亿美元的资金，调动了数千亿投机大军，撬动了数十万亿的房地产市场，其动用资金之少，时间之短，成效之大，堪称是以金融手段改变房地产走势的经典战例。
问题在于，金融操纵可以短期改变市场价格，却无力维持长期趋势。决定房地产未来的是年轻一代的潜在购房者，而他们却正在失去梦想的边缘苦苦挣扎。
在利率火山的威胁之下，华尔街炒房团已经开始准备“胜利大逃亡”，在他们的两条撤退路线中，一条已经失败，另一条则刚刚开始尝试。
记住，“租金抵押证券”的概念是否成功，决定了华尔街炒房团能否成功突围！
房价失血的伤口：止赎房
2012年1月，正当中国为压不住房价的上涨而一筹莫展之时，美国却在为挡不住房价的下跌而焦虑万分。中国人根本不相信房价可能会下跌，正如2006年的美国人和1989年的日本人一样。
其实，房价下跌的关键是按揭贷款的崩溃，大面积的严重违约迫使银行收回房产进行拍卖，低廉的拍卖价砸垮了房产价格。到目前为止，中国极少发生房产被银行没收拍卖的情况，所以对银行止赎的概念比较淡漠。
无论在中国还是在美国，当人们通过银行按揭贷款买房时，由于购房者没有其他资产可供抵押，所购买的房产便作为银行的抵押品，直到房贷全部还清，银行才将房产所有权归还给房主。对购房者来说，每月按时偿还房贷，就是一个连续不断的“赎回”自己房产所有权的过程。如果不能及时还款，那么银行就有权中止房主“赎回”产权，并将抵押品进行拍卖，这就是“止赎房”的由来。
在正常情况下，银行并不愿意持有止赎房产，这将耗费大量的人力财力，效益上得不偿失，最佳选择是尽快拍卖这些房产，迅速收回资金。止赎房的拍卖价格往往非常低廉，它们大量而集中地涌现在市场中，相当于“四·一二”黄金市场上出现的大规模的猛烈抛售，流量最终决定存量价格。止赎房的砸盘恶化了房产价格的预期，而房价的下跌又加剧了止赎房的涌现，从2007年到2012年，美国房价的恶性循环已持续了5年之久。
2012年1月6日，纽约联邦储备银行的总裁兼CEO威廉·杜德利（William C.Dudley），在新泽西银行家协会的经济论坛上忧心忡忡地指出：自2006年房价见顶之后，美国房地产遭受了34%的空前惨跌，房产所有人损失了7.3万亿美元，超过了他们房产净值的一半。新房开工数量从高峰期的每年175万幢，剧减为2009年年初的36万幢，到2012年也仅仅停留在42万幢的水平上。[1]
到2012年初，尽管按揭贷款违约的洪峰期已过，但仍有150万个家庭的房贷出现了90天以上的严重违约，200万个家庭已经处于银行止赎的状态之中。当银行没收房产之后，这些止赎房产被称为REO（Real Estate Owned）。如果情况没有根本改善，那么在2012年和2013年还将有360万幢住宅变成止赎房。
更糟糕的是，美国共有1100万个家庭的房贷总额超过了他们房产的价值，这些“溺水房产”的负债人有强烈的动机“抛弃”他们的房产，随时加入违约大军，这就使银行潜在的止赎房的总量达到了上千万套的规模！
设想一下，银行持有的上千万套的止赎房产，成批量地不断砸向脆弱的房地产市场，美国的房价将难逃再次出现大崩溃的局面，10年之内难以复原。
在经济繁荣时，美国的家庭基本不储蓄，需要消费时，不断升值的房子就是取款机。当经济萧条时，人们连工作都难以保住，实际收入负增长，想放开手脚消费就更难。房子是美国人最主要的家庭财富，如果房价不断下跌，财富效应萎缩，消费拉动经济就是空谈。消费不振则经济萎靡，缺乏经济活动，哪里会有现金流和税收？又如何支撑得住股票市场和金融市场的泡沫？
房价持续下跌正是美国最致命也是最头疼的经济难题，美联储的QE政策实施了两轮，而房价却迟迟不见好转。
压制利率可以轻易带来债券和股票市场的繁荣，但多数美国人并不直接拥有股票和债券。金融泡沫对于大量拥有金融资产的富人所带来的财富效应，要远大于正在拼命保住饭碗、奋力维持收支平衡的普通中产阶级，因此股市创新高并不足以刺激持续的消费增长，而美联储的宽松货币又主要流进了金融系统，刺激出更大的影子泡沫，普通的美国人沾不上QE的好处。如此一来，房地产的价格复苏根本指不上早已负债累累、“压力山大”的中产阶级。
到2012年年初，美联储已经清楚地看到，单纯依靠QE印钞和超低利率，并不能从根本上扭转房价下跌的趋势，最有效的办法还是要用在金融市场上屡试不爽的价格操纵手段。
需要再次强调，房地产和金融市场一样，都有一个共同的规律，那就是流量价格决定存量价格，或者更进一步说，是流量价格的预期发挥着决定性的作用。
美国房地产市场的总存量为1.33亿套，总价值约23万亿美元，每年新房和现房的销售规模为800万套，即流量仅占存量的6%。
在一个房价下滑的市场中，准备开工新建住房的开发商，首先关注的是现房的成交价格，并以此来评判新房在市场中的竞争力和利润率，新房定价其实是被现房交易所左右。而在现房市场中，每年近百万套的止赎房抛售，严重压制了700多万套现房交易的成交价。
如果一个社区的房产均价为25万美元，只要挂出几个拍卖价仅12万美元的银行止赎房，所有的卖房人都会处于巨大的心理压力之下。关键是这种价格落差会左右市场预期，导致买家更有耐心，而卖家更迫不及待。
如果说流量决定存量，那止赎房就是流量中的增量，是决定整个房价最关键的“穴位”。
在纽约联邦储备银行和美国财政部中，到处都是在金融市场上摸爬滚打出来的行家，他们对于市场的各种玩法了然于胸，既然股票、债券、利率、贵金属市场可以人为控制，房地产市场当然也可以从中借鉴。所谓“人为控制”，往好里说叫“管理预期”，往坏里讲就是“操纵预期”。不管是“管理”，还是“操纵”，其基本共同点就是“人为”二字。
想扭转房价预期，关键就在控制止赎房的供需关系，迫使止赎房的价格上涨。
要达到这一目的，首先就要减少止赎房的供应量。
止赎阻塞，房价企稳
保住房主不被银行扫地出门，这是减少止赎房供应的第一招。
2009年，美国启动了HAMP（Home Affordable Modification Program）计划，其目的就是让纳税人出钱，让银行得利，让房主继续“套牢”在已成为“溺水资产”的房子里，以延缓房产止赎的发生。HAMP计划完全由银行主导，如果银行评估从政府那里获得的好处更多，它就会通知房主重新修改房贷条款，例如以提高贷款总额为代价，略减月供的金额。如果银行觉得政府贴补得不够，它就会决定直接进行止赎和拍卖。
HAMP计划原指望“拯救”400万户深陷“溺水房”沼泽，而已经发生房贷违约的家庭，由于工作效率和标准设定问题，仅处理了120万个家庭重新修改贷款的申请。可悲的是，30.6万个家庭再次陷入违约，还有8.8万个家庭即将违约，总数高达全部参与家庭的33%，而且加入该计划时间越长的家庭越容易违约。从2009年该计划开始执行时就参加的家庭，其违约率高达46%，当这些家庭再度违约时，他们不仅面对更高的负债总额，而且遭到更严重的信用伤害。
到2013年4月底，HAMP计划得到了191亿美元的额度，却仅仅使用了44亿，由于再度违约造成了8.15亿的损失，该计划将延长到2015年。
从效果上看，HAMP计划不像是拯救行动，而更像是一个陷阱。陷入止赎困境的家庭，基本都是由于失去工作而丧失了还款能力，就业市场的极度萎靡导致这些家庭难以获得足够的收入来源，而房贷的总额却大幅增加了，随着时间的推移，他们的违约率大幅上升几乎没有任何悬念。
无论HAMP或其他“拯救”行动的最终效果如何，这些政策的执行还是有效地缓解了止赎房迫在眉睫的供应压力，上百万套止赎房的定时炸弹被延迟了爆炸时间。
除了政府干预，银行也延迟了止赎房的进程。
2010年11月，骤然曝光的“机器人代签”事件，使时运多舛的银行丑闻再度升级。银行虽然发放按揭抵押贷款，但却没有人力物力去处理成千上万的收款、催款或向违约人发出止赎通知之类的“杂事”，这些业务通常外包给“服务商”。当欠款人发生违约后，“服务商”的工作量骤然增加，他们仅有的微薄利润很快就被后续止赎流程的巨大工作量所吞噬。服务商的工作人员每天要处理成千上万的法律文件，包括签字和公证等手续。为图方便和节约成本，他们几乎没有看过这些文件的具体内容，仅仅像“机器人”一样地签字，有时甚至在没有证人和公证员的情况下草率完成公证手续，有些文件出现了大量错误。
“机器人代签”事件，掀起了美国社会的轩然大波，毕竟房产是“美国梦”的重要基础，当一个家庭即将失去这个梦想的心碎时刻，如此草率的处理方式，让公众对银行的反感情绪更加强烈。银行引发危机在前，“草菅人命”在后，止赎程序遭到了社会的普遍质疑。
要进行止赎，就必须首先确认止赎权，而银行通常是在并未完成止赎权确认的情况下，就急急忙忙地发出了止赎通知，着手驱赶房主，并完成拍卖。律师联合受害人集体控告银行的“程序不合法”，导致了席卷整个美国的旷日持久的法律诉讼。
这场巨大的混乱，使银行的止赎工作陷入了瘫痪，要从上百万个止赎案件中，清理出哪些是手续完备的申请，绝非易事。银行在无法弄清现状的情况下，只得大面积暂停了止赎进程，结果导致了高达250万个止赎案件的积压。
此时，美联储和大银行们都还没有想出扭转房价的妙计，所以他们的心态当然是止赎过程越快越好，以减少银行的损失。
到2012年年初，美国政府和银行达成“机器人代签”案件的妥协后，银行突然发现止赎案件大规模积压所带来的好处，这就是房价下滑趋缓了。
银行终于意识到，止赎就是逆转房价的关键！
因此，即便是法律诉讼已经解决，止赎积压的因素都被消除，银行反而对止赎房继续积压着不办，致使止赎拍卖在2012年屡创危机之后的新低。在纽约，止赎过程竟然被拉长到1072天，时间长达3年，是2007年的4.3倍；佛罗里达是858天；加州为接近一年的时间；其他各州情况也大致类似。银行刻意减少止赎房拍卖，导致了房地产投资人只能在更少的供应中去拼抢，从而大幅减轻了止赎房拍卖对房价的剧烈冲击。
当然，银行刻意拉长止赎时间，也会遭受一定的损失。当严重违约后，原房主知道自己将被扫地出门，索性不再向银行继续还贷，而在止赎完成之前，银行也无权驱赶房主。在双方僵持的过程中，银行相当于免费向房主提供住房。
不过，减少止赎房的供应，仅仅能起到减缓房价下跌的作用，还不足以产生房价上涨的动力。要完成房价的逆转，需要强大买盘的介入。
这就是美国房地产最新崛起的买家主力——华尔街炒房团！
华尔街炒房团，房价逆转的节奏
集中优势兵力打歼灭战的思路，在金融市场中同样是真理。金融市场多空双方的博弈与战场上敌我之间的厮杀，都是为了夺取主动权，即改变对战争结局的预期，胜利者摧枯拉朽的气势和失败者兵败如山倒的绝望，都是预期形成了一边倒的后果。
2013年4月12日，华尔街以雷霆万钧的抛盘，彻底摧毁了黄金市场多头的抵抗意志就是鲜活的战例。2012年年初，华尔街准备在房地产市场上展开凌厉的大反攻，以图一举改变市场对房价走势的预期，主攻方向就是止赎房这一战略突破口，而主要突击力量正是华尔街战力彪悍的PE、REITs和对冲基金，其中，黑石集团堪称是主力中的主力、王牌里的王牌。
房地产大反攻的战略布局早在2011年8月就开始筹划，止赎房审理的积压造成了房价下滑减缓的有利局面。从市场心理的角度看，看空房地产的预期已得到一定程度的控制，但如果不利用这一有利时机进行反攻，那么将来止赎房的供应还会源源不断地涌向市场，而且规模越来越大，空头力量将不断加强。只有集中力量突然反击，而且强度必须大到足以震撼市场的效果，才有可能摧毁空头的意志，使房价大举反弹。房价走高又会削弱止赎房的供应源头，从根本上逆转房地产的趋势。